La compraventa de una vivienda entre particulares en España puede plantear la aparición de defectos en el inmueble que no fueron apreciados en el momento de la compra. Para que dichos defectos sean considerados jurídicamente como vicios ocultos, deben concurrir una serie de requisitos estrictos establecidos por el Código Civil y perfilados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

El primer requisito fundamental es que el defecto sea preexistente, es decir, que existiera ya al momento de la transmisión del inmueble, aunque se manifieste con posterioridad. No se consideran vicios ocultos aquellos desperfectos que surgen por un mal uso del comprador o por deterioros posteriores a la entrega de la posesión.

En segundo lugar, el defecto debe ser oculto, entendiendo por tal aquel que no es fácilmente apreciable por un comprador medio mediante una revisión diligente. El criterio de ocultación se interpreta de manera objetiva, valorando si una persona razonablemente atenta podría o no haber detectado el defecto a simple vista o mediante una inspección ordinaria. No se protege, por tanto, al comprador negligente que no verifica mínimamente el estado del inmueble antes de comprar.

Un tercer requisito imprescindible es que el defecto afecte de forma grave al uso habitual del inmueble o disminuya de forma considerable su valor de mercado. No cualquier imperfección justifica una reclamación por vicio oculto; deben tratarse de defectos relevantes que frustren las legítimas expectativas del comprador sobre el uso y disfrute de la vivienda.

Adicionalmente, el defecto no debe haber sido conocido por el comprador ni resultar evidente en el momento de la compraventa. En caso de que el comprador acepte el inmueble con pleno conocimiento de los desperfectos o de signos externos que permitan deducir su existencia, no podrá posteriormente ejercitar acciones de saneamiento por vicios ocultos.

La carga de la prueba corresponde al comprador que reclama, quien debe acreditar tanto la existencia del defecto como su carácter oculto, su preexistencia a la venta y la relevancia de su gravedad. Resulta esencial aportar informes periciales emitidos por técnicos cualificados, como arquitectos o ingenieros, que certifiquen la naturaleza, el origen y el impacto económico del defecto descubierto.

La doctrina científica y la jurisprudencia han perfilado matices importantes. Así, se ha considerado que pueden ser vicios ocultos los problemas estructurales no visibles, humedades interiores, defectos en instalaciones ocultas, plagas en elementos constructivos, o problemas de cimentación no detectables externamente. Por el contrario, no se consideran vicios ocultos los defectos meramente estéticos o aquellos que el comprador, con un mínimo de diligencia, habría debido identificar.