El comprador de una vivienda de segunda mano que descubre vicios ocultos tras la adquisición dispone de dos acciones legales principales para proteger sus derechos: la acción redhibitoria y la acción quanti minoris. Ambas acciones se encuentran reguladas en los artículos 1484 y siguientes del Código Civil español y han sido objeto de interpretación por parte de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

La acción redhibitoria permite al comprador solicitar la resolución del contrato de compraventa, es decir, la devolución del precio pagado a cambio de la restitución del inmueble al vendedor. Esta opción resulta adecuada cuando los vicios descubiertos son de tal gravedad que frustran la finalidad económica del contrato o hacen imposible el uso normal de la vivienda, privando al comprador de su utilidad esencial.

La acción quanti minoris, por su parte, permite al comprador conservar la vivienda pero reclamar una rebaja proporcional del precio, en atención al menor valor del inmueble a causa de los vicios ocultos. Esta acción es idónea cuando el defecto, aunque relevante, no impide completamente el uso de la vivienda, pero sí afecta de manera significativa a su valor de mercado o a su funcionalidad.

La elección entre una y otra acción corresponde al comprador, quien debe valorar el grado de afectación que los defectos generan sobre el bien adquirido. No obstante, la doctrina y la jurisprudencia destacan que la acción redhibitoria debe reservarse para los supuestos de mayor entidad, en los que el incumplimiento de las expectativas contractuales sea especialmente grave.

Para el éxito de cualquiera de las acciones, el comprador debe acreditar la existencia del vicio oculto, su carácter preexistente al momento de la venta, su ocultación objetiva y su gravedad suficiente. Asimismo, debe ejercitar la acción dentro del plazo legalmente establecido, que es de seis meses contados desde la entrega del inmueble, salvo pacto distinto entre las partes.

En el procedimiento judicial, si se estima la acción redhibitoria, el juez ordenará la resolución del contrato con devolución recíproca de prestaciones, debiendo el comprador restituir el inmueble y el vendedor reintegrar el precio abonado, más los gastos ocasionados por la compraventa. Si se estima la acción quanti minoris, el juez fijará el importe de la rebaja del precio conforme a la disminución del valor objetivo del bien.

Desde el punto de vista práctico, la elección de la acción adecuada y la correcta valoración de los daños requieren la intervención de profesionales técnicos y jurídicos que elaboren los informes necesarios y sustenten jurídicamente la pretensión ejercitada.

La doctrina científica señala que, en situaciones de especial gravedad, puede acumularse la acción redhibitoria con reclamaciones de daños y perjuicios adicionales, siempre que se pruebe la existencia de un perjuicio independiente del precio pagado.

En definitiva, las acciones de redhibitoria y quanti minoris ofrecen mecanismos efectivos para corregir los efectos de la aparición de vicios ocultos en las compraventas de viviendas de segunda mano, debiendo el comprador actuar con diligencia, asesorado correctamente, y dentro de los plazos legales para preservar sus derechos.

Por último, se debe tener presente que la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, salvo contadas excepciones, condiciona el ejercicio de toda acción civil o mercantil a una fase de negociación previa por los implicados utilizando Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC), tales como conciliación, judicial o notarial, mediación, ofertas vinculantes confidenciales, etcétera.