En la regulación de los vicios ocultos en la compraventa de viviendas de segunda mano se establece un plazo específico para que el comprador pueda ejercitar las acciones correspondientes. Este plazo es de seis meses contados desde la entrega del bien, conforme a lo dispuesto en el artículo 1490 del Código Civil. El incumplimiento de este plazo implica la pérdida del derecho a reclamar, por lo que resulta de especial importancia conocer su cómputo y la posibilidad de su modificación convencional.

El dies a quo, es decir, el momento inicial para el cómputo del plazo, no es el de la firma de la escritura de compraventa, sino el de la entrega efectiva de la posesión del inmueble. En general, ambos momentos coinciden, pero en los supuestos en que el comprador accede a la posesión en un momento posterior, el plazo comenzará a correr desde dicho acceso material.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que el plazo de seis meses establecido para la reclamación por vicios ocultos tiene naturaleza de caducidad, no de prescripción. Esto implica que su transcurso extingue el derecho material de forma automática, sin necesidad de alegación expresa por parte del vendedor. Asimismo, al tratarse de un plazo de caducidad, no admite interrupción por actos de mera reclamación extrajudicial, siendo imprescindible el ejercicio formal de la acción ante los tribunales para evitar su extinción.

La normativa vigente permite que las partes, en virtud del principio de autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, pacten convencionalmente la modificación de este plazo. Así, es posible ampliarlo para otorgar una mayor protección al comprador o, en su caso, reducirlo, siempre que dicha reducción no sea abusiva ni contravenga la buena fe contractual.

La validez de los pactos de reducción del plazo de reclamación ha sido objeto de análisis por parte de la doctrina científica, que mayoritariamente considera que tales pactos son admisibles en las compraventas entre particulares, pero deben ser interpretados de forma restrictiva. El vendedor que pretenda beneficiarse de un plazo más breve deberá acreditarlo de manera clara y explícita en el contrato, no pudiendo prevalerse de cláusulas ambiguas o poco comprensibles.

En cuanto a la forma de ejercitar las acciones, el comprador debe presentar la demanda correspondiente dentro del plazo de seis meses. La mera notificación o reclamación extrajudicial, aunque pueda tener valor probatorio, no interrumpe ni prorroga el plazo de caducidad, según reiterada jurisprudencia.

Es igualmente importante señalar que, en determinados supuestos excepcionales, como en los casos de dolo del vendedor, puede procederse a la impugnación del contrato por vía de anulabilidad dentro del plazo general de cuatro años previsto en el artículo 1301 del Código Civil, lo que constituye una vía alternativa cuando los vicios ocultos resultan delictivos o fraudulentos.

Se debe tener muy presente que la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, salvo contadas excepciones, condiciona el ejercicio de toda acción civil o mercantil a una fase de negociación previa por los implicados utilizando Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC), tales como conciliación, judicial o notarial, mediación, ofertas vinculantes confidenciales, etcétera. Lo cual es plenamene aplicable a toda reclamación por civios ocultos. Además, la puesta en marcha de un MASC que cumpla los estándares legales, supone (extraordinariamente) la suspension del plazo de caducidad de 6 meses al que nos venimos refiriendo.

En definitiva, la regulación del plazo para reclamar por vicios ocultos impone al comprador la necesidad de actuar con rapidez y asesorarse jurídicamente desde el primer momento en que detecte cualquier anomalía relevante en el inmueble adquirido, a fin de preservar eficazmente sus derechos.