Uno de los conceptos que frecuentemente es objeto de consulta en las compraventas de viviendas, es el de cuerpo cierto.

Si bien la mayor parte de las operaciones inmobiliarias de viviendas de segunda mano entre particulares se somete a esta fórmula, no siempre las partes del contrato de compraventa saben realmente a que se están refiriendo. De hecho, a veces se confunde con el conocimiento de la realidad físico-constructiva del inmueble, su estado o, inclusive, con las concretas condiciones en las que la parte vendedora desea enajenar el inmueble (venta “tal cual” o “as it” en su formulación anglosajona).

Todo parte del Código Civil que en su artículo 1471 recoge dos modalidades en la fijación del precio de venta: o por unidad de medida (metros cuadrados en este caso) o conforme a un importe global (“precio alzado”).

Así, la inclusión de la expresión cuerpo cierto en cualquier documento contractual, público o privado, significa que el precio pactado por las partes no se basa en la superficie del inmueble sino en una representación/asunción que hacen de ésta. Se trataría de una medida de referencia que en ningún caso es exacta.

La elección de esta alternativa al fijar el precio de la compraventa supone que la parte compradora no podrá alegar las discordancias que surjan en otros documentos, o las que consten en registros públicos, etc. Inclusive las derivadas de las mediciones que pudiese realizar ella misma. De hecho, en estos casos, no caben las acciones ni de resolución contractual ni las de aumento o reducción del precio.

Ahora bien, deben tenerse en cuenta ciertas particularidades:

• Esta fórmula de precio único deja de ser válida si el inmueble no queda debidamente representado para la parte compradora por medio de la expresión clara y precisa de sus linderos (esencial al haberse dejado de lado la superficie como criterio rector del precio).
• No cabe su aplicación en las compraventas de inmuebles en construcción (vivienda de obra nueva) donde la unidad de medida es muy relevante para juzgar el grado de cumplimiento de las obligaciones de entrega de la parte vendedora (promotor/constructor).