El fallecimiento del arrendatario no determina automáticamente la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda. El artículo 16 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece un régimen específico de subrogación que permite la continuación del contrato en favor de determinadas personas, siempre que concurran requisitos estrictos de legitimación y comunicación.

La norma configura un sistema cerrado de beneficiarios. Pueden subrogarse, entre otros, el cónyuge no separado legalmente o de hecho, la persona que hubiera convivido con el arrendatario en análoga relación de afectividad, los descendientes, ascendientes o hermanos que hubieran convivido con él durante los plazos legalmente exigidos, así como las personas distintas que acrediten una situación de discapacidad y convivencia estable.

En relación con supuestos de discapacidad o especial vulnerabilidad, la jurisprudencia menor ha mostrado una interpretación particularmente cuidadosa del requisito de convivencia. Cuando la persona que pretende subrogarse acredita una discapacidad reconocida administrativamente y una dependencia funcional respecto del arrendatario fallecido, los tribunales valoran con especial atención la estabilidad de la residencia y la inexistencia de alternativa habitacional razonable. No obstante, la existencia de discapacidad no elimina la necesidad de acreditar convivencia real en la vivienda arrendada durante el periodo exigido. La protección reforzada no sustituye el cumplimiento de los requisitos legales, pero sí influye en la valoración probatoria cuando existen indicios sólidos de residencia efectiva.

El elemento determinante no es únicamente el vínculo familiar, sino la convivencia efectiva en la vivienda arrendada. La jurisprudencia ha venido exigiendo una convivencia real, estable y no meramente formal. El empadronamiento constituye un indicio relevante, pero no resulta por sí solo concluyente si no se acredita una verdadera comunidad de vida.

En la práctica, se considera suficientemente acreditada la convivencia cuando se aportan certificados de empadronamiento coincidentes durante el periodo exigido, contratos de suministros domiciliados a nombre del conviviente, correspondencia habitual en la vivienda y testimonios coherentes sobre la residencia efectiva.

Por el contrario, la mera inscripción en el padrón sin prueba de residencia real, o la convivencia esporádica en fines de semana sin estabilidad acreditada, suelen resultar insuficientes para consolidar la subrogación.

La subrogación no opera automáticamente. La persona que pretenda continuar en el contrato debe comunicar por escrito al arrendador el fallecimiento y su voluntad de subrogarse en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario. Esta comunicación debe identificar al subrogado, acreditar el fallecimiento y aportar documentación que justifique el derecho invocado.

La omisión de esta comunicación en plazo tiene consecuencias relevantes. La doctrina de las Audiencias Provinciales ha señalado que la falta de notificación dentro del plazo legal habilita al arrendador para instar la extinción del contrato, incluso cuando la persona conviviente continúe abonando la renta. El pago de rentas no suple la exigencia formal de comunicación.

Se producen conflictos cuando el arrendador tiene conocimiento informal del fallecimiento y de la permanencia de un familiar en la vivienda, pero no recibe comunicación formal en plazo. La jurisprudencia de diversas Audiencias Provinciales ha reiterado que el conocimiento tácito del arrendador no equivale, por regla general, a la notificación escrita exigida por el artículo 16 LAU. La simple percepción de rentas abonadas por un tercero, la asistencia al funeral o la visita ocasional al inmueble no suplen el requisito formal.

Ahora bien, existen resoluciones que han matizado esta regla cuando el comportamiento del arrendador revela una aceptación inequívoca de la subrogación. Si, tras el fallecimiento, el propietario suscribe recibos a nombre del conviviente, negocia directamente con él condiciones contractuales o reconoce expresamente su posición como arrendatario, puede apreciarse una conducta concluyente que impida posteriormente invocar la falta de comunicación formal. En estos casos, la doctrina del acto propio y la protección de la confianza legítima adquieren relevancia.

La línea divisoria entre conocimiento pasivo y aceptación activa resulta determinante. La mera inactividad no consolida la subrogación; es necesario que exista una actuación objetiva del arrendador que permita inferir una voluntad clara de reconocer al nuevo ocupante como parte contractual.

Otro escenario problemático surge cuando concurren varias personas con potencial derecho a subrogación. La ley establece un orden de preferencia que debe respetarse. Si una persona con mejor derecho comunica su voluntad en plazo, desplaza a quienes ostenten una posición subordinada.

Desde la perspectiva probatoria, la carga de acreditar la convivencia y el cumplimiento del plazo recae en quien invoca la subrogación. En procedimientos declarativos, los tribunales examinan con especial rigor la continuidad real de la residencia y la coherencia temporal entre el fallecimiento y la comunicación.

En determinados supuestos, la ausencia de subrogación válida puede derivar en una situación de ocupación sin título, lo que faculta al arrendador para ejercitar acción de desahucio por expiración del plazo contractual.

La subrogación constituye un mecanismo de protección de la estabilidad residencial, pero su eficacia depende del estricto cumplimiento de los requisitos legales. La falta de previsión documental o el incumplimiento del plazo de comunicación pueden convertir una situación inicialmente protegida en un conflicto posesivo.

La gestión adecuada exige actuar con rapidez tras el fallecimiento, formalizar la comunicación por medios fehacientes y acompañar la documentación acreditativa suficiente. En caso de controversia, la solidez de la prueba aportada será determinante para la continuidad o extinción del contrato.