Nacida en el ámbito de la venta en viviendas en construcción o sobre plano, se ha generalizado el uso de la denominada “reserva o señal” en la comercialización de viviendas de segunda mano donde intervienen agentes inmobiliarios. Es a estas a las que nos referiremos seguidamente.

Su razón de ser es permitir al interesado reflexionar sobre la operación inmobiliaria en cuestión, así como reunir los requisitos necesarios para llevarla a buen término, entregando para ello una cantidad de dinero. Por su parte, el API asume la obligación de paralizar la comercialización del inmueble durante un concreto período de tiempo. Y, solo cuando el candidato decide seguir adelante, se documenta la venta/alquiler interviniendo el propietario del inmueble.

Desde un plano teórico, cabría la posibilidad de realizar la “reserva de un inmueble” sin supeditarla a la entrega de cantidad alguna. No obstante, lo habitual es la entrega de una suma de dinero que, amén de aportar garantía de solvencia/liquidez del interesado, sirve para ser imputada a conceptos que se hayan pactado a cargo del reservista (prima de oportunidad, penalización, etc.).

En el destino del dinero entregado es donde suelen surgir discrepancias entre las partes debido al uso indistinto y erróneo de los términos reserva, señal y/o arras por algunos profesionales del sector. Mientras el reservar conceptualmente no produce confusión alguna (siendo equivalente a separar o apartar un inmueble del mercado), señalizar o firmar arras sí, al referirse a formulas contractuales con consecuencias propias y lejanas al de una reserva en sentido estricto. Así existen documentos donde no obstante titularse reserva se prevén consecuencias desnaturalizadas a esta figura contractual.

La reserva es un contrato completo respecto del API. No obstante, es solo un acuerdo preparatorio respecto de la compraventa o alquiler del inmueble que, de seguirse adelante, se plasmará en un contrato de arras, una promesa de compraventa/alquiler o el que se estime oportuno. Por eso mismo, el hipotético vendedor/arrendador es completamente ajeno al documento de reserva no cabiendo exigirle responsabilidad alguna sobre éste.

Con todo lo anterior, la reserva o señal no siempre se utiliza ya que algunos agentes prefieren acudir a otros documentos como las “propuestas u ofertas de compra o alquiler” que cumplen una función práctica similar, pero con mayor compromiso del interesado ya que tiene estructurados los siguientes pasos de la operación para el supuesto que la oferta del comprador/arrendatario sea aceptada por la propiedad.

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