En el mercado inmobiliario es cada más frecuente la utilización de documentos estandarizados por parte de los agentes de la propiedad inmobiliaria (APIs) con el propósito de asegurar la agilidad de las operaciones en las que intervienen.

Uno de ellos, es la denominada propuesta u oferta de compra o alquiler del interesado en el inmueble. Y si bien de su título parecería claro y unívoco su contenido, lo cierto es que el documento engloba, en la mayor parte de las veces, hasta tres contratos.

Por un lado, la propuesta como tal, dirigida al propietario o arrendador. Es decir, las condiciones en las que le interesaría cerrar la compraventa o alquiler (precio, estado de cargas, fecha de otorgamiento o escrituración, garantías, etc.).

A lo anterior se suele añadir la entrega de una cantidad de dinero en la cuenta de la agencia inmobiliaria como “la firme intención de celebrar el contrato”. Es decir, se constituye un depósito, en esencia gratuito, donde el profesional inmobiliario recibe el dinero con un concreto fin: entregarlo a una u otra parte según se perfeccione o no la compraventa o alquiler (nunca debería serlo para el pago de su comisión).

Y por si fuera poco, la propuesta u oferta igualmente prevé que su aceptación por la propiedad supondrá un pacto de arras penitenciales. Es decir, un régimen específico de vinculación entre comprador/arrendatario y vendedor/arrendador por el que ambos pueden desistir (resolver) el contrato asumiendo una única consecuencia: perder lo entregado o devolver el doble de lo recibido, según sea uno u otro.

La realidad descrita debe llevar a la calificación de la propuesta de compra o alquiler como un documento complejo. Es decir, uno en el que su destinatario primario, el comprador o arrendatario, debe ser oportunamente informado de su contenido y alcance por el mediador inmobiliario. Pues solo con esta información -suministrada en tiempo y forma, se puede consentir adecuadamente.

La omisión de tal deber puede ocasionar la perdida de todo o parte de la virtualidad jurídica de este documento esencial en la práctica inmobiliaria. No olvidemos que, en tanto fórmula de contratación masiva puesta en el mercado por los APIs, las propuestas u ofertas de compra o alquiler deben ser consideradas como condiciones generales de contratación, sujetas a un régimen específico que puede ser invocada por todo interesado y, por tanto, deben colmar a un doble control: de incorporación y de transparencia.

En un segundo nivel, si el cliente reviste la condición de consumidor, podrá, además, invocar la protección de la normativa tuitiva que le es propia y, por ejemplo, se podría acoger al régimen de información precontractual, el de integración, cláusulas abusivas, etc.

Todo lo dicho debe llevar a reforzar la pericia exigible a los intervinientes en este tipo de documentos. A los agentes inmobiliarios les corresponde revisarlos y actualizarlos constantemente, así como conocerlos adecuadamente para su implantación diaria. Y, a los interesados, el despliegue de una conducta que le permita conocer aquello a lo que se están obligando.

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