Al devolver una vivienda o local arrendado, muchos arrendatarios se enfrentan a un problema recurrente: el propietario les imputa desperfectos que en realidad se deben al desgaste normal. ¿Es legal? ¿Hasta dónde llega la responsabilidad del arrendatario?

El Código Civil (artículos 1561 a 1564) regula que el inquilino debe restituir la finca “tal como la recibió”, salvo lo que hubiere perecido o menoscabado por el uso ordinario, el paso del tiempo o una causa inevitable. Esto significa que no todos los deterioros deben pagarse.

Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo protege al arrendador con una presunción: se entiende que el arrendatario recibió el inmueble en buen estado y que responde de los daños al devolverlo (SSTS de 25.06.1985, 29.01.1996). Esto invierte la carga de la prueba: si el casero señala daños, corresponde al inquilino demostrar que no son culpa suya.

¿Qué implica en la práctica? Que, si el propietario pretende quedarse con la fianza y/o la garantía adicional o reclamar más dinero, deberá probar la existencia real de daños durante el contrato. Y el arrendatario podrá defenderse acreditando que se trata de desgaste por uso normal (pintura, suelos, muebles viejos), de una causa inevitable (humedad estructural, vicios ocultos) o incluso de reparaciones que él mismo realizó.

Para protegerte, es recomendable, por ejemplo, tomar fotos del estado del inmueble al entrar y al salir, firmar un inventario detallado al inicio del contrato, conservar facturas de reparaciones o mejoras realizadas, documentar comunicaciones con el propietario sobre incidencias, entre otras medidas.

Si a pesar de ello el arrendador retiene indebidamente la fianza, puedes reclamarla judicialmente. Los tribunales diferencian con claridad entre daños reclamables y desgaste normal, y en muchos casos dan la razón al inquilino. Además, la Ley 1/2025 de MASC refuerza la posibilidad de acudir a mediación o conciliación para resolver la disputa sin necesidad de un juicio largo y costoso.

En definitiva, como arrendatario no estás indefenso. La ley y la jurisprudencia te protegen frente a reclamaciones abusivas. Con una estrategia probatoria adecuada y asesoramiento especializado, puedes defender tu derecho a recuperar íntegra tu fianza y evitar pagar por daños que no te corresponden.