Finalizar un contrato de arrendamiento no siempre es sencillo. Para el propietario, uno de los principales riesgos es recibir la vivienda o el local con daños que van más allá del desgaste lógico. En esos casos, surge la duda: ¿cómo reclamar al inquilino? ¿qué pruebas necesito? ¿qué dice la ley sobre quién paga los desperfectos?

El Código Civil (artículos 1561 a 1564) establece que el arrendatario debe devolver la finca “tal como la recibió”, salvo lo que hubiere perecido o menoscabado por el uso ordinario, el tiempo o una causa inevitable. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reforzado esta obligación mediante una doble presunción iuris tantum: se entiende que el arrendatario recibió la finca en buen estado y que es responsable de los daños apreciados al devolverla. Así lo han señalado sentencias como las de 25 de junio de 1985 o 29 de enero de 1996.

Esta doctrina tiene consecuencias prácticas muy favorables para el arrendador: basta con acreditar la existencia de daños y que se produjeron durante el contrato. A partir de ahí, corresponde al inquilino demostrar que no le son imputables. En la práctica, esta inversión de la carga de la prueba facilita que el propietario pueda reclamar con mayores garantías.

Ahora bien, no todos los desperfectos son reclamables. La pintura desgastada, pequeñas marcas en suelos o paredes, o el deterioro de muebles por el paso del tiempo se consideran consecuencia del uso normal. En cambio, se pueden reclamar humedades por falta de ventilación, roturas de instalaciones, daños en carpinterías o mobiliario provocados por un uso negligente.

La clave está en la prueba. Un inventario detallado firmado al inicio, fotografías con fecha, informes periciales y actas notariales constituyen armas fundamentales para respaldar la reclamación. Con esa base, el propietario podrá, por ejemplo, retener total o parcialmente la fianza y o garantía adicional para cubrir los daños, negociar una compensación extrajudicial con el arrendatario o reclamar judicialmente las cantidades que resulten procedentes.

En definitiva, si eres propietario y quieres proteger tu inversión, lo más eficaz es anticiparte: documenta el estado del inmueble al inicio, exige un contrato claro y, llegado el final, actúa con pruebas en la mano. Un asesoramiento legal especializado es la mejor garantía para recuperar la fianza o reclamar indemnizaciones cuando proceda.