El derecho de tanteo del arrendatario

Sergio Japaz

DERECHO DE TANTEO ARRENDATARIO

El derecho de tanteo del arrendatario al que se le notifica la venta del inmueble arrendado.

 

La transmisión de la titularidad de un inmueble puede operar cambios en la situación de quien viene usando y disfrutando del mismo y que ha fijado en él su residencia habitual. Por ello mismo, la ley concede al arrendatario la posibilidad de optar a la compra del inmueble cuando este sea puesto en el mercado.

Este derecho, calificado como de “adquisición preferente”, precisamente para destacar su primacía sobre otros que pudiesen concurrir, se subdivide y abarca dos hipótesis: que se ejerza por el arrendatario antes de la venta del inmueble, en cuyo caso se conoce como “derecho de tanteo” o, por el contrario, que lo sea una vez producida la compraventa, denominándose “derecho de retracto”.

La situación de partida implica la existencia de un contrato de arrendamiento válido y vigente donde una de las partes, el arrendador, decide proceder a la venta del inmueble arrendado. Por ello, la ley impone al propietario la carga de informar de la venta proyectada al arrendatario.

Es el arrendador quien debe notificar al arrendatario su voluntad de venta y, en particular, el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión (forma de pago, garantías, etc.).

La notificación debe ser fehaciente de modo que quede constancia de varios aspectos esenciales: contenido de la comunicación, fecha de entrega y persona que la recibe. Por eso se recurre a medios tales como Burofax o comunicación notarial. Aún así, de haberse pactado un medio de notificación en el contrato de arrendamiento, podría cursarse en por la vía pactada (correo electrónico, SMS, etc.).

Importante: la notificación no es necesaria cuando se pruebe el conocimiento cabal y completo de la operación de venta por el arrendatario, así como de todas sus condiciones esenciales. Tal justificación correrá por cuenta de quien alegue la referida circunstancia que, de no ser aceptada por el arrendatario, deberá hacerse valer en juicio.

La notificación, una vez efectuada, tiene efectos jurídicos para las partes involucradas:

a) Para el arrendador/vendedor:

– Queda vinculado a la opción que vaya a ejercitar el arrendatario. Si éste decide adquirir la vivienda arrendada, el propietario debe proceder en tal sentido. No puede siquiera excusarse en la pérdida de interés de los eventuales compradores notificados.

– Dispone de un plazo de caducidad de 180 días naturales siguientes a la notificación para efectuar la venta en el precio y condiciones comunicadas al arrendatario. El transcurso de este plazo sin que se haya formalizado la compraventa supone la obligación de repetir la notificación en todos sus extremos, aún cuando la operación se prevea con el mismo interesado y/o en idénticas condiciones que la vez anterior.

b) Para el arrendatario:

– Debe manifestarse de forma expresa sobre su voluntad de ejercitar el derecho de tanteo. Dispone de 30 días naturales a contar desde el siguiente a la notificación. Este plazo se considera de caducidad, por lo que no admite interrupción.

Una vez que el arrendatario ejercita su derecho de tanteo debe proceder a la compra del inmueble. Existiendo un conocimiento previo de las partes, es habitual acudir directamente a otorgar la escritura pública sin documentos intermedios como pudiesen ser arras o un contrato privado de compraventa. Todo dependerá del caso concreto.

En cualquier caso, la escritura de venta deberá recoger el cumplimiento del deber de notificación al arrendatario para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad.

© abogadoglobal 2021
Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción total o parcial aún citando procedencia.

Recuerde que, en ningún caso, esta información constituye consejo o asesoramiento jurídico proporcionándose con una finalidad divulgativa del Derecho.

Si se encuentra en algunos de los supuestos abordados o quiere formular alguna consulta, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estaremos encantados de ayudarle con su caso.

Suscribir

Conectar

Facebook   Linkedin   Instagram  Twitter

Quizás también le interese leer…

El derecho de retracto

El derecho de retracto

El derecho de retracto por el arrendatario al que se le notifica la venta del inmueble arrendado. La transmisión de la titularidad de un inmueble puede operar cambios en la situación de quien viene usando y disfrutando del mismo y que ha fijado en él su residencia...

0 comentarios