Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (LV), esta cuestión ha sido objeto de un desarrollo concreto con el objetivo de adaptar el texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a la letra y espíritu de aquella.

En lo referente a la renta el artículo 17.1 de la LAU recoge el principio de libertad de pactos entre arrendador y arrendatario en todo el territorio nacional. Es decir, que el precio de arriendo será el que libremente acuerden las partes.

No obstante, cuando la relación arrendaticia tenga lugar dentro de zonas de mercado residencial tensionado el mismo artículo 17 contiene excepciones a la regla general en sus apartados 6 y 7. Existiendo diferentes supuestos.

En primer término, cuando el propietario no tiene la consideración de Gran Tenedor (Otros Titulares en la nomenclatura de la LV). En tales casos la renta será la última que hubiese sido actualizada del contrato vigente los últimos 5 años respecto del inmueble en cuestión.

La referida renta limitada se podrá incrementar en un 10% en los siguientes casos:

a) Vinculados al inmueble: cuando haya sido objeto de rehabilitación deducible en IRPF, o de una rehabilitación o mejora energética del 30%, o mejoras de accesibilidad en los 2 últimos años.

b) Referido al contrato de arrendamiento: si el contrato es por 10 o más años, o siendo inferior, pero se concede la posibilidad de prórroga por el arrendatario a 10 o más años.

En segundo lugar, cuando la propiedad del inmueble pertenezca a un Gran Tenedor, la única renta admisible es la que resulte aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia aprobado al efecto por la Administración.

Existe, asimismo, una tercera categoría: aquellos inmuebles situados en zonas de mercado residencial tensionado sin contrato vigente los últimos 5 años. Para estos, la LV aplica idéntica fórmula que para los Grandes Tenedores: el precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Por tanto, a la hora de la fijación de la renta a pagar, deberá atenderse a las particularidades del caso ya que la regla general ha sido excepcionada cuando se está en presencia de una zona de mercado residencial tensionado.