Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento

Sergio Japaz

La duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda se encuentra sometida a un plazo mínimo; que será de 5 o 7 años, dependiendo de si el propietario es persona física o jurídica. Dicho término aparece dispuesto a favor de la parte arrendataria que podrá hacer uso de tal prerrogativa si resulta de su interés (por eso mismo, se habla de prórroga obligatoria o legalmente impuesta al arrendador).

Agotada la duración máxima legalmente autorizada, existe la posibilidad de extender la duración del contrato de arrendamiento por anualidades hasta un período de 3 años. Esta posibilidad se conoce como prórroga tácita y depende de la voluntad de ambas partes del contrato.

La Ley de Vivienda (LV) introdujo una modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por la que se instaura la posibilidad de una tercera prórroga de tipo extraordinaria tras agotarse las prórrogas antes referidas.

Se trata de una opción sólo aplicable a arrendamientos para uso de vivienda, es decir, aquellos celebrados para satisfacer la necesidad permanente de vivienda de una persona o grupo de personas. No incluyéndose los de temporada, de uso turístico, de locales de negocio, de oficinas, de habitación, etc.

Se prevén dos supuestos de aplicación:

– Cuando la parte arrendataria alegue y acredite encontrarse en una situación de vulnerabilidad social y económica.

Para que opere, los arrendatarios deberán comunicar tal opción durante la vigencia de las arriba referidas prórrogas obligatorias y tácitas.

Será de aceptación obligatoria cuando el propietario del inmueble sea persona física o jurídica, tenga la consideración de gran tenedor (salvo que las partes suscriban un nuevo contrato, al garantizar mayor duración a favor del arrendatario).

Tratándose de otros titulares, la prórroga extraordinaria prevista en la LV no será obligatoria pudiendo, por tanto, ser rechazada.

En todos los casos, la duración máxima es de 1 año.

– Cuando el arrendamiento tenga por objeto inmuebles situados en zonas de mercado residencial tensionado.

Al igual que en el caso anterior, deberá optarse durante la vigencia del contrato que se pretende prorrogar extraordinariamente (por tercera vez).

Estando situado en una zona de mercado residencial tensionado, resulta igualmente imperativo para la propiedad (siempre que se cumplan los requisitos legales). Excepcionalmente, se podrá evitar esta prórroga excepcional si se llega a acuerdo de partes en otro sentido, se suscribe un nuevo contrato (cuya duración será superior al máximo de esta prórroga) o si se ha comunicado la necesidad de vivienda por la propiedad prevista en el artículo 9.3 LAU.

La duración máxima será de 3 años por períodos anuales.

 

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