Auditorias legales en la compra de inmuebles

Sergio Japaz

Auditorias legales en la compra de inmuebles

Hablar de auditoria legal inmobiliaria implica una revisión ordenada y metódica de distintos aspectos legales vinculados a una operación. Cuanto mas se profundice, menores riesgos legales amenazaran el desarrollo y buen fin de esta.

Una due diligencie en el sector inmobiliario, deberá abarcar, al menos, los siguientes aspectos:

a) El título de propiedad alegado por quien desea vender.

Es el punto de partida inexcusable en toda operación inmobiliaria. Dependiendo del modo de adquisición (compraventa, subasta judicial, adjudicación hereditaria, …), así como sus circunstancias podrían surgir condicionantes para la transmisión sobre los que se debe indagar.

Se debe incidir tanto el derecho del disponente sobre el inmueble como el sustento documental de ello (examinando originales, de ser posible).

b) La situación jurídico registral del inmueble.

Dada la trascendencia de la publicidad registral, hay que comprobar si consta inscrito o no en el Registro de la Propiedad, sus titulares, porcentaje de propiedad, títulos, fecha de adquisición y mucha otra. También permite constatar otras circunstancias relevantes, tales como:

– Cargas y gravámenes: hipotecas, servidumbres, anotaciones de embargo, afecciones fiscales del inmueble con independencia de la titularidad, etc.

– Derechos de adquisición preferente, es decir, el de aquellas personas que pueden hacer valer sus derechos para adquirir el inmueble con preferencia a otros interesados tales como: el actual arrendatario del inmueble, un copropietario del inmueble, una Administración Pública en los casos de tanteo y retracto urbanístico, etc.

– Contratos, pactos o documentos que condicionan la titularidad del inmueble tales como opciones de compra puras y simples o en contratos de arrendamiento, retracto convencional, etc.

c) La información Catastral disponible.

La consulta al Catastro permite conocer las características físicas básicas, su superficie y titularidad de los inmuebles que se incluyen en este registro administrativo. También el régimen y condiciones urbanísticas aplicables al mismo.

d) Si forma parte de una finca sujeta al régimen de propiedad horizontal.

En caso afirmativo, resulta necesario revisar los estatutos, el reglamento de régimen interior (caso de existir), las actas de la Comunidad de Propietarios del año en curso y las de años anteriores para poder conocer y/o constatar, por ejemplo, la cuota de participación del inmueble a efectos del ejercicio derechos y cumplimiento de obligaciones del propietario, si el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad, qué presupuesto de gastos ordinarios y extraordinarios existen, etc.

No se debe olvidar la afección legal del inmueble y, por tanto, de quien lo adquiera, al pago de los gastos de comunidad de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores que no hubiesen sido abonados por el anterior propietario.

e) Si se encuentra libres de ocupantes o no.

De existir personas disfrutando del inmueble en cualquier concepto: arrendatario, precarista, usufructuario, etc. Una vez calificada jurídicamente la ocupación, se debe analizar los por menores del contrato, documento o situación que se trate para valorar su impacto en el libre uso y disfrute del inmueble.

f) Se deben identificar posibles pasivos ocultos.

A la hora de calibrar la relación coste-oportunidad de una operación inmobiliaria, también son relevantes aquellos riesgos eventuales, tales como:

– Los derivados de litigios: sea del inmueble o, en su caso, de la comunidad de propietarios a la que pertenece, tales como reclamaciones judiciales o extrajudiciales en curso o pasadas, expedientes administrativos (licencias de obra, ITE, …).

– Los tributarios: por ejemplo, el derivado del impago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) o de tasas por recogida de basuras o por entrada de carruajes (vados).

La anterior enumeración no es en absoluto definitiva, todo dependerá de la compraventa en cuestión (intervinientes, naturaleza del bien, régimen legal al que se encuentre sometido, etc.).

 

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