Cuando los copropietarios de un bien no logran alcanzar un acuerdo para su división o adjudicación, resulta necesario acudir al procedimiento judicial de división de la cosa común. Este proceso está regulado principalmente en los artículos 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, constituyendo un mecanismo que garantiza el derecho de cualquier comunero a no permanecer en la indivisión en contra de su voluntad.

El procedimiento se inicia mediante demanda formulada por uno o varios copropietarios, dirigida contra los demás titulares del bien en comunidad. En la demanda deben acreditarse la existencia de la copropiedad, la identificación precisa del bien objeto de división y, en su caso, la imposibilidad de división material si se pretende la venta en subasta. Es necesario acompañar la documentación registral y catastral actualizada que acredite la titularidad y descripción del inmueble.

Una vez admitida la demanda, el tribunal convocará a las partes a una audiencia previa, cuyo objetivo es intentar alcanzar un acuerdo sobre la forma de división o sobre la adjudicación del bien a uno de los copropietarios mediante compensación económica a los demás. Si el acuerdo no es posible, el juez dictará auto declarando la indivisibilidad material del bien, si procede, y ordenará la venta en pública subasta.

La venta en pública subasta sigue las reglas previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para la ejecución dineraria. Se anunciará en los portales oficiales de subastas electrónicas, con publicación de edictos y determinación de la tasación de salida, que suele ser fijada conforme al valor de mercado del bien. Cada copropietario conserva el derecho de participar en la subasta como postor, pudiendo adquirir el bien mediante la puja correspondiente.

La doctrina jurisprudencial ha establecido que, antes de acudir a la subasta forzosa, los comuneros pueden solicitar la adjudicación directa del bien a favor de uno o varios de ellos, con abono de la parte correspondiente al resto, siempre que exista acuerdo o se cumplan los requisitos legales de valoración y pago inmediato o garantizado de las cuotas.

Es importante destacar que el procedimiento de división de cosa común no se limita a inmuebles, sino que puede aplicarse a cualquier bien en copropiedad, como terrenos rústicos, bienes muebles o derechos patrimoniales susceptibles de división. En todos los casos, se aplicará el principio de evitar en la medida de lo posible la desnaturalización del bien y proteger el valor económico de las participaciones.

Respecto a los gastos procesales, generalmente se reparten entre los copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas, salvo que alguno de ellos haya actuado con mala fe o temeridad procesal, en cuyo caso podría ser condenado al pago de las costas.

El procedimiento judicial de división de la cosa común es de naturaleza declarativa especial y no constituye una ejecución forzosa en sentido estricto, si bien su fase final de subasta comparte características similares con los procedimientos de apremio dinerario. La sentencia que pone fin al procedimiento tiene carácter constitutivo respecto a la disolución de la comunidad y declarativo en cuanto a la liquidación del activo común.

Por último, se debe tener presente que la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, condiciona, salvo contadas excepciones, el ejercicio de toda acción civil o mercantil a una fase de negociación previa por los implicados utilizando Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC), tales como conciliación, judicial o notarial, mediación, ofertas vinculantes confidenciales, etcétera. Siendo plenamente aplicable al procedimiento judicial de división de cosa común.