La finalización de un contrato de arrendamiento es, con frecuencia, un momento de fricción entre arrendador y arrendatario. El estado en que debe devolverse la vivienda o el local genera dudas, tensiones y, en no pocas ocasiones, reclamaciones judiciales. Para comprender quién responde de los daños y en qué condiciones, conviene repasar el marco legal y la jurisprudencia que lo desarrolla en España.

El Código Civil, en sus artículos 1561 a 1564, establece con claridad la obligación esencial del arrendatario: devolver la cosa arrendada “tal como la recibió”, salvo lo que hubiere perecido o menoscabado por el uso ordinario, el paso del tiempo o una causa inevitable. Este principio se traduce en una regla práctica: no todo deterioro es responsabilidad del inquilino. Sin embargo, la ley parte de una posición protectora del propietario.

El Tribunal Supremo ha consolidado desde hace décadas una doctrina favorable al arrendador, al reconocer una doble presunción iuris tantum: por un lado, se presume que el arrendatario recibió la finca en buen estado; por otro, se presume que es responsable de los daños que se aprecien al entregarla. Sentencias como las de 25 de junio de 1985, 29 de enero de 1996 o 13 de junio de 1998 reiteran este criterio. El efecto inmediato es la inversión de la carga de la prueba: si existen daños, corresponde al arrendatario demostrar que no le son imputables, sino que derivan del uso normal, del desgaste por el tiempo o de una causa inevitable.

Ahora bien, esta presunción no exonera al propietario de toda responsabilidad procesal. Antes de exigir reparación o indemnización, el arrendador debe acreditar la existencia real de daños y que los mismos se han producido durante la vigencia del contrato. Solo una vez cumplido este requisito, se activa la obligación del arrendatario de justificar que no incurrió en culpa.

En la práctica, los tribunales diferencian con nitidez entre los desperfectos normales por uso —desgaste de pintura, pequeñas marcas en paredes, deterioro del mobiliario por el paso de los años— y los daños que revelan un uso inadecuado, negligente o contrario al destino pactado, como roturas intencionadas, humedad por falta de ventilación o instalaciones dañadas por un uso indebido. En este último caso, el arrendatario deberá responder económicamente.

La importancia de la prueba es capital. Para el propietario, un inventario detallado firmado al inicio del arriendo, fotografías con fecha, informes periciales o incluso actas notariales pueden resultar determinantes a la hora de reclamar la fianza o exigir una indemnización. Para el inquilino, disponer de pruebas documentales o gráficas del estado de la vivienda en el momento de la entrega, o de reparaciones realizadas a su costa durante la vigencia del contrato, puede marcar la diferencia entre quedar exonerado o asumir gastos injustificados.

En definitiva, la responsabilidad por daños al término del arrendamiento no es automática, sino que depende de la correcta aplicación de las presunciones legales y de la solidez de las pruebas aportadas. Un asesoramiento jurídico especializado puede ayudar tanto a arrendadores como a inquilinos a defender sus intereses, minimizar riesgos y cerrar la relación arrendaticia con seguridad y justicia.