La Ley de Vivienda, en su afán de protección al interesado, pone énfasis en dos momentos en la comercialización de inmuebles:

1. El de su puesta en el mercado por medio de actos publicitarios (publicación de un anuncio en un portal de internet o en el escaparate del local de la agencia inmobiliaria, …); y,
2. El de la concreción de la operación con quien ha mostrado interés en una vivienda (firma de oferta vinculante, contrato de arras, reserva, con o sin entregas de dinero, etc.).

Interesa hacer hincapié en que se trata de hitos a los que la Ley de Vivienda otorga plena autonomía. Es decir, que se contempla tanto una compraventa o un arrendamiento donde el interesado sólo haya tenido a la vista la publicidad difundida del misma o que sólo se le haya hecho entrega de concreta información contractual antes de quedar obligado o, inclusive, cabe que se haya recibido tanto una como otra.

Para el primero de los momentos, la norma regula lo que denomina información o publicidad definiéndola como “toda forma de comunicación dirigida a demandantes de vivienda, usuarios o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión, el arrendamiento y cualquier otra forma de cesión de viviendas.”

En cambio, nada dice la Ley de Vivienda sobre qué debe entenderse por información precontractual destinada a interesados dispuestos a formalizar la operación inmobiliaria. Debiendo por tanto ser completada por otra norma, por ejemplo, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (artículo 60).

Donde existe plena coincidencia es respecto a los requisitos comunes a la publicidad y la información precontractual, en dos concretos aspectos:

• Formales. La información debe ser clara, comprensible y accesible para personas con discapacidad o dificultades de comprensión, así como completa, objetiva y veraz.
• De contenido. Debe abarcar aspectos mínimos: características de las viviendas y sus servicios e instalaciones, así como condiciones jurídicas y económicas de su adquisición, arrendamiento, cesión o uso, etc.

Hay, además, una diferencia esencial en el régimen de la publicidad y la información precontractual. Mientras la primera (con todos sus requisitos) debe ser puesta a disposición del público desde que la vivienda sale al mercado, la segunda, sólo es exigible previa petición de los interesados y siempre en un momento anterior a obligarse y/o entregar cualquier suma de dinero.

En uno y otro caso, quien alegue el cumplimiento de las obligaciones de información prevista en la normativa estatal de vivienda deberá poder acreditarlo. Lo que normalmente sucederá por medio de documentos en soporte físico o electrónico.

Por último, y no menos importante, debe destacarse que las obligaciones de información a todo interesado de quienes comercialicen o medien en la compraventa o arrendamiento de viviendas no se agotan en la Ley de Vivienda. Por el contrario, existe todo un catálogo de normas estatales y autonómicas cuyas previsiones igualmente deben ser cumplidas.