La cláusula “libre de cargas y gravámenes” en la compraventa de viviendas

Sergio Japaz

La cláusula “libre de cargas y gravámenes” en la compraventa de viviendas

En los contratos traslativos de dominios, es frecuente incluir la cláusula o expresión “libre de cargas y gravámenes” referido al inmueble objeto de transmisión. Con ello se da seguridad a la operación independientemente de que se refleje en un documento privado o escritura pública. Además, su existencia relega el régimen legal del artículo 1483 del Código Civil a un segundo plano.

Seguramente quien más interés tenga en la inclusión de este pacto es la parte compradora ya que configura el modo o estado en que le será entregado el inmueble objeto de compraventa. No obstante, al ser un pacto derivado de la libre voluntad de las partes cualquiera de ellas pueda solicitar su inserción. 

Como en otros aspectos de la compraventa, resulta importante entender el sentido de tales expresiones para así calibrar sus consecuencias prácticas. 

Una carga (o carga del inmueble) es todo derecho constituido sobre el inmueble a favor de tercero por el cual la propiedad debe satisfacer una prestación, periódica o no. 

Por su parte, un gravamen supone todo derecho real sobre un inmueble por el que se limiten los derechos de uso o disfrute y/o disposición de su titular. 

La libertad a la que se refiere la literalidad de esta fórmula contractual implica la ausencia absoluta de tales condicionantes en el momento preciso en que la parte vendedora cumpla su obligación de entrega (se podría decir, que es una cualidad esperada del inmueble). Por tanto, es perfectamente válido -y frecuente en la práctica- que las cargas y gravámenes existan al perfeccionarse la compraventa -de hecho, de suelen identificar en los documentos contractuales. 

Sentado lo anterior, pueden extraerse, entre otras, las siguientes consideraciones: 

  • Ni los gastos de comunidad (ordinarios o extraordinarios/derramas) ni los tributos a los que esté afecto el inmueble (impuesto, tasas, contribuciones, …) constituyen una carga o gravamen. 
  • No se pueden reputar ni carga ni gravamen a las limitaciones legales al derecho de propiedad ya que existen por imperativo legal y no están sujetos a la voluntad de las partes. 
  • Los posibles arrendatarios u ocupantes del inmueble, tampoco encajan en sentido estricto en el concepto de cargas y gravámenes, si bien suponen una seria restricción al derecho de propiedad del inmueble. Más aún cuando la relación arrendaticia se ha inscrito en el Registro de la Propiedad. Por eso mismo, al igual que los gastos y tributos, suelen ser objeto de pactos específicos en las operaciones inmobiliarias. 

Para llevar a buen término esta cláusula de estilo se suele igualmente pactar que el comprador retenga una parte del precio para atender al pago de las cargas pendientes que pudiese tener el inmueble, convirtiéndose así en mandatario del vendedor y, consecuentemente, lo recibido en una provisión de fondos.  La parte compradora debe rendir cuentas al vendedor por el adecuado empleo del importe retenido siendo el levantamiento de cargas el único destino posible del dinero. 

 

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