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Guia legal: preguntas frecuentes sobre Juicio de Desahucio por Falta de Pago
y vencimiento de plazo
¿Qué hacer en caso de que el arrendatario no pague la renta o no entregue el inmueble habiendo vencido el plazo del contrato?
Se debe tener presente que el arrendatario tiene el uso y disfrute del inmueble en tanto cumpla con sus obligaciones, siendo la de pagar en tiempo y forma una de las principales. De modo que el solo hecho de retrasarse, no pagar todo o parte la renta o hacerlo de modo diferente del pactado supone un incumpimiento por su parte.
Del mismo modo pesa sobre el arrendatario la obligación de devolver el inmueble al finalizar el plazo del contrato en similares condiciones en las que lo recibió.
Ambas situaciones autorizan al propietario a reclamar la devolución del inmueble y al cobro de las cantidades adeudadas en concepto de renta -con o sin gastos y servicios- y/o de daños.
¿Qué se necesita para comenzar?
Son necesarios documentos de los que resulte prueba de la propiedad del inmubele así como el contrato de arrendamiento y, en su caso, los recibos impagados.
¿Cómo se inicia el procedimiento especial de desahucio?
Sea por falta de pago o vencimiento de plazo este proceso se inicia mediante demanda dirigidas al juez de primera instancia del lugar de situación del inmueble o, en su defecto, el del domicilio del deudor. Son necesarios abogado y procurador que deben acreditar su representación sea por medio de poder general para pleitos con facultades especiales o mediante "apoderamiento apud acta" en la secretaria del juzgado interviniente.
¿Qué hace el Juzgado al recibir la demanda del propietario?
El juzgado examina su competencia, la naturaleza de la demanda y su acreditación documental para saber si puede proceder por esta vía. Verificado lo anterior admite la demanda, ordena su notificación al arrendatario y cita a las dos partes a una vista publica donde deben acudir con los medios de prueba que tengan. Si además se hubiese pedido en la demanda la fijación de la fecha de desahucio se deja establecida la misma cuidando que el arrendatario tenga conocimiento de ello.
¿Qué sucede si el arrendatario no recibe la notificación de la demanda y de la fecha de juicio?
Al ser esta la primera resolución del proceso y contener pronunciamientos de trascedental relevancia para el arrendatario (existencia de una demanda, fecha de juicio,...) la falta de notificación acarrea la imposibilidad de celebración de la vista. De hecho es este uno de los problemas prácticos más citados en este tipo de procedimiento. En este caso deben realizarse, a instancias del propietario, gestiones en el juzgado para la localización de un domicilio del demandado para lo que hay que acudir a registros públicos (INE, padrón municipal, Seguridad Social, Agencia Tributaria, etc.) y si a pesar de haberse efectudo diversos intentos no se puede notificar al mismoa se procede a publicar la recolución judicial en el Boletín Oficial por medio de un edicto.
¿Qué sucede en el vista del juicio de desahucio?
Al acto de juicio deben acudir las dos partes deben con abogado y procurador. En las misma cada una mantiene formula las alegaciones en apoyo a su spretenciones y se procede a la practica de la prueba. Como es evidente en los casos de desahucio por falta de pago es el arrendatario quien debe probar el mismo y en los de vencimiento de plazo el propietario deberá justificar la extinción del contrato siendo en la práctica muy determinante la fecha de puesta a disposición del inmueble por encima de la de celebración del contrato.
Una vez concluída la vista el Juez debe dictar sentencia dentro de los 10 días siguientes.
¿Qué es la enervación de la acción de desahucio?.
Es una facultad que confiere la Ley al arrendatario demandado por falta de pago para regularizar su situación hasta el día mismo de la vista de juicio. Solo puede ser ejercida una única vez respecto de un contrato determinado. Para ello debe poner a disposición del proietario la totalidad de las sumas adeudadas conforme el contrato, inlcuídos intereses, hasta el momento mismo de hacerla efectiva.
Por su parte el propietario puede impedir la enervación si con anterioridad a demandarle le hubiera hecho al inquilino un requerimiento fehaciente para pagar la deuda. Dicho emplazamiento debe otorgarle al menso un mes de plazo para regularizar el pago antes de acudir a los Tribuanles. El mismo puede ser notarial o mediante burofax.
¿Cómo se aplican las costas procesales en este porceso?
Por regla general si el juez da la razón al propietario impone al arrendatario la obligación de pagar r las costas procesales (honorarios de abogado, procurador,...) así como los gastos del proceso (por ejemplo, los del cerrajero si huebiese sido necesario para entrar en la finca una vez dictada sentencia)
En los casos de enervación la regla es idéntica: imposición de las costas al demandado.
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