Vicisitudes de la compraventa inmobiliaria

Sergio Japaz

Vicisitudes de la compraventa inmobiliaria: consecuencias de la muerte del vendedor habiendo arras penitenciales firmadas.

¿Qué efectos legales tiene la muerte del propietario del inmueble sobre las arras?

El fallecimiento del vendedor tiene la consideración de fuerza mayor en el ámbito contractual (al tratarse de un hecho imprevisible o que aun previsto, era inevitable – siempre y cuando sea inimputable a quienes quedan vinculados al contrato).

Como tal, implica la suspensión del cumplimiento de la parte del contrato asumida por el fallecido hasta el posicionamiento definitivo de los herederos del vendedor y/o la parte compradora.

 

¿Por qué un heredero debe responder por un contrato que no firmó?

Conforme el principio de relatividad de los contratos (artículo 1257 del Código Civil) éstos producen efectos no sólo ante las partes otorgantes sino también respecto de sus herederos. Por lo tanto, en este caso, los herederos del vendedor se ven necesariamente interpelados por la compraventa del inmueble.

 

¿Qué consecuencias suponen las arras penitenciales?

De uso muy frecuente en operaciones inmobiliarias, este tipo de arras permiten conocer a las partes de antemano las eventuales consecuencias económicas si deciden no continuar con la compraventa. Para el comprador supondrá perder la cantidad entregada y, para el vendedor, devolver el duplo de lo recibido.

 

¿Se puede sólo heredar el contrato de arras?

Al haber fallecido el vendedor, todo su patrimonio queda pendiente de ser repartido e incorporado al de sus herederos según su voluntad y/o lo dispuesto por ley. Como no existe posibilidad de heredar sólo el contrato o, mejor dicho, parte de la herencia, los herederos del vendedor deben previamente decidir si la aceptan o renuncian a ella.

En el primer caso, se produce una fusión entre los patrimonios de los herederos y la parte heredada. El peligro en estos casos son los pasivos ocultos del causante, para lo cual existe la formula de aceptación con beneficio de inventario (respondiendo sólo hasta la cuantía de lo heredado). Si se renuncia a la herencia, el heredero que lo haga quedará desvinculado del contrato en cuestión.

¿Qué alternativas tienen los derechohabientes del fallecido?

Sabiéndose vinculados al contrato firmado por el vendedor, sus herederos pueden optar entre:

a) Continuar con la venta del inmueble de la persona fallecida alegando la fuerza mayor como causa de suspensión temporal del contrato hasta tanto sea subsanada en plazo razonable. En este sentido, es muy aconsejable alcanzar un pacto expreso con la contraparte.

b) Desistir de la venta del inmueble, devolviendo las cantidades recibidas a la parte compradora y no su duplo como resultaría de la aplicación de las arras penitenciales alegando para ello la fuerza mayor.

¿Cuál es el momento límite para tomar una decisión?

Una vez que se haya finalizado todo el proceso de herencia y/o últimas voluntades.

Aún así en la práctica es habitual comunicar el óbito a la contraparte desde un momento mucho anterior para intentar compatibilizar intereses de todos los implicados y, en su caso, consensuar pasos a seguir.

 

¿Podría el comprador retirarse de la compraventa?

Por su parte, el comprador podría no estar interesado en continuar con la operación y pedir la devolución de las arras entregadas. Para ello le bastará con alegar fuerza mayor para pedir la rescisión del contrato. En este caso, los herederos tendrían que devolver por ley esa cantidad, pero sólo una vez finalizado el proceso de adjudicación de herencia.

© abogadoglobal 2021
Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción total o parcial aún citando procedencia.

Recuerde que, en ningún caso, esta información constituye consejo o asesoramiento jurídico proporcionándose con una finalidad divulgativa del Derecho.

Si se encuentra en algunos de los supuestos abordados o quiere formular alguna consulta, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estaremos encantados de ayudarle con su caso.

Suscribir

Conectar

Facebook   Linkedin   Instagram  Twitter

Quizás también le interese leer…

El derecho de retracto

El derecho de retracto

El derecho de retracto por el arrendatario al que se le notifica la venta del inmueble arrendado. La transmisión de la titularidad de un inmueble puede operar cambios en la situación de quien viene usando y disfrutando del mismo y que ha fijado en él su residencia...

0 comentarios