Vicios ocultos en compraventa de vivienda de segunda mano entre particulares

Sergio Japaz

Vicios ocultos en compraventa de vivienda de segunda mano entre particulares

No todos los defectos identificados en un inmueble encajan en la categoría legal de vicios ocultos, lo que no quiere decir que no existan otras vías de reclamación. Acogerse a este régimen legal requiere la concurrencia de requisitos muy concretos, a saber:

a) Se tiene que tratar de un defecto oculto, ajeno al conocimiento de las partes. Por ello, la parte vendedora, no responde de aquellos vicios que:

– Sean manifiestos, conocidos por el comprador o fácilmente reconocibles por este.

– Aún ocultos (no manifiestos), deban ser conocidos por el comprador fácilmente por razón de su oficio o profesión.

b) El defecto debe existir al tiempo de la compraventa, es decir, no puede ser sobrevenido tras la perfección del contrato.

c) El defecto necesariamente tiene que ser grave, cualificado, funcional y/o económicamente, de modo que se sigan cualquiera de estas consecuencias:

– Que el inmueble resulte inservible para su uso, ya sea el derivado de su naturaleza o de lo pactado por las partes.

– Que, aún preservando su utilidad, disminuya su uso de tal forma que el comprador, si lo hubiera conocido, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por el inmueble.

¿Se puede pactar la liberación de responsabilidad por vicios ocultos?

Si, entra dentro del margen de autonomía de voluntad y, asimismo, se reconoce legalmente. Debe cumplirse un requisito esencial: el vendedor debe ignorar los vicios o defectos ocultos del inmueble transmitido.

¿Qué puede hacer el comprador existiendo vicios o defectos ocultos?

El adquirente del inmueble dispone de dos vías específicas de reclamación, pudiendo optar entre:

a) Resolver el contrato (acción redhibitoria), por lo que las partes quedan obligadas a restituirse sus respectivas contraprestaciones (se retrocede en lo entregado, el inmueble vuelve al vendedor y éste, a su vez, restituye el precio abonado por el comprador).

Adicionalmente, la parte compradora perjudicada tiene derecho a:

– Ser reembolsada en todos los gastos derivados de la celebración del contrato (notaria, gestoría, tributos, etc.).

– Exigir la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por los vicios ocultos siempre que se demuestre que estos eran conocidos y fueron ocultados por la parte vendedora.

b) La rebaja del precio de forma proporcional (acción estimatoria o quantis minoris). Consecuencia de ello, el contrato se mantiene, pero el comprador tiene derecho a una rebaja del precio abonado por el inmueble en concepto de indemnización por el daño sufrido.

A falta de acuerdo sobre el montante de la reducción del precio, se debe determinar judicialmente, por medio de peritos.

¿Hay un plazo legal para reclamar por vicios ocultos?

El plazo para ejercitar las acciones de saneamiento por defectos ocultos es de 6 meses contados desde la entrega del inmueble. Circunstancia que habitualmente sucederá al tiempo de otorgarse la escritura de compraventa en notaria.

Se trata de un plazo de caducidad y, por tanto, una vez cumplido decae absolutamente la posibilidad de ejercitar esta acción. Tampoco es susceptible de ser interrumpido, por ejemplo, por una reclamación extrajudicial. Quien pretenda acogerse a este régimen debe interponer una demanda judicial en el plazo señalado.

¿Se podría ampliar o reducir el plazo de caducidad de la acción?

Si, partiendo de la base de que la ley permite a las partes excluir la aplicación de este régimen específico, la jurisprudencia reconoce validez a plazos de garantía distintos al legalmente establecido.

 

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