El lugar dónde se firma un encargo de venta de un inmueble importa, y mucho

Sergio Japaz

El lugar dónde se firma un encargo de venta de un inmueble importa, y mucho

El avance de la legislación protectora del consumidor también impacta en los documentos y prácticas habituales de los agentes inmobiliarios debiendo estos tomar los debidos recaudos para el buen fin de su gestión de venta.

Como punto de partida, es importante destacar que no se aplican las mismas reglas a un contrato firmado en las oficinas del API que otro en suscrito en el inmueble que se pretender enajenar. En este último supuesto resultan aplicables algunas reglas especificas: las de los contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles.

La existencia de este régimen tiene su razón de ser en la necesaria reflexión que debe preceder a la asunción de obligaciones por el consumidor, extremo que no siempre se puede garantizar cuando, por ejemplo, éste firma un contrato con un agente inmobiliario en su propia casa, independientemente de como se haya llegado a ello.

Para dar una salida al consumidor en estas situaciones, la ley le concede un derecho de desistimiento, es decir, la posibilidad de dejar si efecto el contrato (lo firmado) sin necesidad de alegar causa alguna. Pero ese derecho no es absoluto, existen situaciones a las que no se puede pretender su aplicación porque causaría un desequilibrio desproporcionado entre las partes.

Tanto, si se tiene el derecho como si no, el profesional debe informar de ello al consumidor antes del otorgamiento del encargo.

Así las cosas, y entendiendo que la firma de un encargo de venta en el domicilio del cliente se sujeta al régimen de contrato fuera de establecimiento mercantil, se debe procurar recoger un consentimiento informado del consumidor donde expresamente se reconozca:

– Que se trata de un contrato que, en cuanto al lugar de celebración, se encuentra sujeto a reglas especificas: las de los contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles.

– Que, aún aplicándose este régimen especial, no tiene derecho a desistir del contrato por darse una excepción a ello (servicios ejecutados o en ejecución que podrían culminar antes del plazo de ejercicio del derecho de desistimiento).

– Que conoce y acepta que tras la firma se iniciará la ejecución del encargo surtiendo los efectos previstos en el mismo.

La información debe ser legible y estar redactada, al menos, en castellano y en términos claros y comprensibles. Además, debe procurarse prueba documental de ello (una cláusula en el encargo, un anexo, un documento ad hoc, etc.).

En caso de no informarse o de hacerse de forma inadecuada por el empresario, la ley prevé una drástica consecuencia: el cliente podrá ejercer su derecho en cualquier momento dentro de los 12 meses siguientes a la firma del contrato. Es decir, cuando ya se estén desarrollando gestiones de venta (visitas, preparación de documentos, etc.) o, inclusive, cuando ya se haya colmado el propósito del encargo de venta: encontrar un comprador del inmueble y, conforme el mismo, se hayan devengado los honorarios profesionales.

Una vez más, de no cumplirse los requisitos legales, el cliente se podría tener por desistido válidamente de la nota de encargo de venta, y con ello, no tendría obligación alguna frente a la agencia en orden al abono de la comisión pactada.

Por lo anterior, resulta esencial la utilización de documentos adecuados (al régimen legal) y personalizados (a las circunstancias y forma de trabajar del profesional inmobiliario). Sólo así se puede llevar a cabo un encargo de venta en armonía de interés de todos los implicados.

 

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