El derecho de retracto

Sergio Japaz

Cómo se ejercita el derecho de retracto por el arrendatario al que se le notifica la venta del inmueble arrendado

El derecho de retracto por el arrendatario al que se le notifica la venta del inmueble arrendado.

La transmisión de la titularidad de un inmueble puede operar cambios en la situación de quien viene usando y disfrutando del mismo y que ha fijado en él su residencia habitual. Por ello mismo, la ley concede al arrendatario la posibilidad de optar a la compra del inmueble cuando este sea puesto en el mercado.

Este derecho, calificado como de “adquisición preferente” precisamente para destacar su primacía sobre otros que pudiesen concurrir, se subdivide y abarca dos hipótesis: que se ejerza por el arrendatario antes de la venta del inmueble, en cuyo caso se conoce como “derecho de tanteo” o, por el contrario, que lo sea una vez producida la compraventa, denominándose “derecho de retracto”.

La situación de partida implica la existencia de un contrato de arrendamiento válido y vigente donde una de las partes, el arrendador-propietario, ha vendido el inmueble arrendado.

Así el arrendatario puede ejercitar el derecho de retracto (o retracto legal), en los siguientes supuestos:

– Si no se le ha notificado previamente la venta por el arrendador-vendedor (ausencia de comunicación).

– Cuando se ha omitido en la notificación cualquiera de los requisitos exigidos legalmente (comunicación defectuosa).

– En los supuestos en que el precio efectivo de la compraventa es inferior al notificado o son menos onerosas sus restantes condiciones esenciales (incumplimiento de lo comunicado).

Es el comprador quien debe notificar al arrendatario la venta del inmueble explicitando, en particular, el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión (forma de pago, garantías, etc.). Además, deberá aportar prueba de ello, por ejemplo, mediante copia de la escritura otorgada.

Esta notificación debe realizarse en todo caso, siempre, aunque el anterior propietario (arrendador) hubiera cumplido correctamente con la obligación previa de comunicar al arrendatario la intención de venta (y esta segunda notificación venga a confirmar lo anticipado).

No determina la ley el plazo del adquirente para notificar al arrendatario las condiciones en que efectuó la compraventa; así, en tanto no se le notifique, el arrendatario conserva su derecho de retracto. No obstante, interesa al adquirente proceder a la notificación en el plazo más breve posible al quedar condicionada la inscripción de su compraventa en el Registro de la Propiedad a ello.

Importante: la notificación no es necesaria cuando se pruebe el conocimiento cabal y completo de la operación de venta por el arrendatario, así como de todas sus condiciones esenciales. Tal justificación correrá por cuenta de quien alegue la referida circunstancia que, de no ser aceptada por el arrendatario, deberá hacerse valer en juicio.

 

Una vez notificado de la venta, ¿qué plazo tiene el arrendatario para ejercer su derecho?

El derecho de retracto tiene un plazo de caducidad de 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación hecha por el comprador. Este plazo se considera de caducidad, por lo que no admite interrupción.

 

¿Debe pagar algo el arrendatario al ejercitar su derecho?

Para el ejercicio del derecho de retracto es requisito indispensable el previo pago o la previa consignación del precio de venta en metálico.

 

¿Qué gastos debe hacer frente el arrendatario si ejerce el derecho de retracto?

El ejercicio del derecho de retracto conlleva el reembolso al comprador de los siguientes gastos:

– El precio de venta real que hubiese abonado independientemente si coincide o no con el escriturado.

– Los gastos derivados de la compraventa a los que tuvo que hacer frente por disposición legal o pacto expreso (notaria, gestoría, tributos, etc.).

– Los gastos necesarios y útiles hechos que hayan hecho en el inmueble.

 

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