El derecho de adquisición preferente del arrendatario en la venta de la vivienda arrendada (tanteo y retracto).

Sergio Japaz

El derecho de adquisición preferente del arrendatario en la venta de la vivienda arrendada (tanteo y retracto)

La transmisión de la titularidad de un inmueble puede operar cambios en la situación de quien viene usando y disfrutando del mismo y que ha fijado en él su residencia habitual. Por ello mismo, la ley concede al arrendatario la posibilidad de optar a la compra del inmueble cuando este sea puesto en el mercado.

Este derecho, calificado como de “adquisición preferente” precisamente para destacar su primacía sobre otros que pudiesen concurrir, se subdivide y abarca dos hipótesis: que se ejerza por el arrendatario antes de la venta del inmueble, en cuyo caso se conoce como “derecho de tanteo” o, por el contrario, que lo sea una vez producida la compraventa, denominándose “derecho de retracto”.

 

¿Prevalece siempre el derecho de adquisición preferente del arrendatario?

No, los derechos del arrendatario no son absolutos debiendo ceder ante otros con prioridad legal, a saber:

– El retracto legal que la ley reconoce al copropietario cuando el inmueble arrendado pertenece proindiviso a dos o mas personas. En cuyo caso, todos los propietarios tienen preferencia sobre el arrendatario si optan por comprarlo. De no hacerlo, el arrendatario puede ejercitar su derecho en toda su extensión.

– El retracto convencional, o lo que es lo mismo, cuando se hubiese pactado entre el/los anterior/es y actual/s propietario/s la posibilidad de aquel/llos de recuperar el inmueble. Para ello ser oponible al arrendatario se debe haber inscrito tal pacto en el Registro de la Propiedad antes del inicio del contrato de arrendamiento.

Por otra parte, el derecho de adquisición preferente sobre una vivienda arrendada no procede en los supuestos de:

Ventas múltiples, sea porque la vivienda arrendada se vende juntamente con las restantes viviendas del arrendador que formen parte de un mismo inmueble (agrupación subjetiva en origen) o cuando la totalidad de los pisos y locales del inmueble al que pertenece la vivienda arrendada se transmiten en bloque por los distintos propietarios a un mismo comprador (agrupación subjetiva en destino).

Operaciones que no sean equivalentes a compraventas de inmuebles, sean ordinarias o judiciales (subastas), tales como: dación en pago, permuta, donación, constitución de renta vitalicia, transmisión de nuda propiedad, así como en operaciones societarias donde se produce un cambio de titularidad del inmueble por su aportación al capital social, el pago de dividendos en especie, operaciones de reestructuración empresarial, la adjudicación a un socio por disolución, …

¿Puede renunciar el arrendatario al derecho de adquisición preferente?

Si, es perfectamente posible y muy habitual en el mercado inmobiliario. Suele dejarse constancia expresa en el cuerpo del contrato de arrendamiento o, inclusive, en un anexo u otro documento posterior.

Por otra parte, cabe hablar de renuncia tácita cuando el arrendatario, notificado al efecto, no ejerce la potestad que tiene legalmente concedida.

Importante: aún en los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

 

¿Dónde se regula este derecho del arrendatario?

La regulación legal básica de este derecho se encuentra recogida en el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos en la versión vigente desde el 06/03/2019 –a cuyo régimen se refieren estos comentarios, así como en los artículos 47 a 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, de 24 de diciembre, para aquellos contratos a los que sea aplicable.

 

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