El contrato de arras. ¿Qué debo saber antes de su firma?

Elena Rubio Álvarez

contrato de arras

El contrato de arras, habitual figura en las operaciones de compraventa, puede tener más complicaciones de lo que pensamos. Puede que sepas que el contrato de arras es un contrato privado entre comprador y vendedor por el que ambas partes se comprometen a llevar a efecto el futuro contrato de compraventa y además, el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del importe total.

Sin embargo, ¿conoces los distintos tipos de arras que pueden darse, así como su finalidad o consecuencias?

Tipos de contratos de arras

Podemos hablar de tres tipos de arras: confirmatorias, penales y en tercer lugar, penitenciales.

1. Arras confirmatorias.

Su propio nombre nos indica ya su finalidad y es que las mismas confirman el compromiso de las partes de llevar a cabo la propia operación de compraventa.

El dinero entregado como tal supone el pago del primer plazo del precio total.

En caso de incumplimiento de algunas de las partes, habrá de estarse a lo establecido en el Art. 1124 CC: el perjudicado podrá elegir entre exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con el correspondiente resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados.

2. Arras penales.

Este tipo de arras se establecen como garantía de que las partes cumplirán con sus obligaciones.

En este caso, si el comprador es quien incumple, perderá las arras entregadas (total o parcialmente, según se establezca). En caso de incumplimiento por parte del vendedor, éste deberá devolver la cantidad entregada en concepto de arras así como una cuantía adicional como “penalización” que será la que se acuerde en el contrato.

3. Arras penitenciales.

Este tipo de arras permite a las partes resolver el contrato firmado.

Las consecuencias serán las establecidas en el Art. 1.454 del Código Civil. Así, si el comprador incumple, perderá la cuantía entregada en concepto de arras. No obstante, si quien incumple es el vendedor, éste deberá devolver a la parte compradora la cuantía entregada duplicada.

Estas arras serán aplicables siempre y cuando se establezca expresamente su denominación así como sus consecuencias.

¿Y qué ocurre si firmo las arras y luego no obtengo la financiación necesaria para comprar el inmueble?

Como sabes, no será hasta que no hayas firmado las arras cuando podrás poner en funcionamiento toda la maquinaria para conocer la tasación del inmueble en cuestión, así como si el banco otorga o no la financiación necesaria para que se lleve a cabo el contrato de compraventa. Es aquí donde resulta realmente importante contar con la ayuda necesaria para revisar o elaborar correctamente un contrato de arras y es que cualquier tipo de excepción a lo indicado anteriormente, deberá venir expresamente recogido en el contrato.

Por ello, si eres la parte compradora y dicha excepción no se establece inicialmente, se entendería que el contrato no se puede llevar a cabo como causa imputable a ti y perderías el dinero entregado en concepto de arras.

En materia contractual, como siempre recomendamos, no firmes nada sin entender realmente las consecuencias que ello te puede acarrear.

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