Compraventa con alquiler garantizado o subsiguiente arrendamiento

Sergio Japaz

Compraventa con alquiler garantizado o subsiguiente arrendamiento

Por paradójico que parezca, en el tráfico jurídico existen situaciones donde el propietario de un inmueble puede querer enajenarlo y, aún así, continuar disfrutando del mismo.

Lo que en terminología anglosajona se conoce como “sale and lease-back” es un contrato en el que un propietario vende su inmueble a otra persona que pasa a ser su dueño y que, a su vez, lo cede al vendedor en arrendamiento.

Es una operación inmobiliaria donde confluye el interés de las dos partes y puede tener lugar para atender situaciones diversas:

Entre empresas: cuando la propietaria no desea o no tiene necesidad de desprenderse totalmente del inmueble, pero si de obtener ventajas fiscales y de la compradora, que tampoco prevé consolidar la propiedad sobre el mismo inmediatamente, pero quiere obtener una rentabilidad hasta ese momento que, además, está sujeta a un tratamiento fiscal más favorable que la propiedad.

Entre un inversor y un particular: por ejemplo, en los supuestos de personas mayores que, siendo titulares de un inmueble, desean obtener liquidez para atender a sus gastos corrientes y/o extraordinarios y vivir en su hogar de forma vitalicia.

Los derechos y obligaciones de las partes vienen definidos legalmente y son los propios de los contratos involucrados en la operación: compraventa y arrendamiento. Además, haciendo uso de la libertad de pactos prevista en el ordenamiento jurídico, se puede ajustar el contenido de los contratos a las necesidades específicas de las partes.

La operación se articula en diversos pasos. En un primer momento, se procede a una auditora legal (Due Diligence) respecto del inmueble y de los implicados de modo que sea patente la viabilidad jurídica de la operación.

Verificado lo anterior, se procede a la compraventa del inmueble. La escritura pública incluirá las clausulas habituales de esta figura contractual, las que las partes tengan por oportunas y las que sean acordes a la naturaleza de la operación, por ejemplo, la obligación de suscribir acto seguido un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la compraventa, en el que el vendedor asume la posición de arrendatario.

Por último, se otorga el contrato de arrendamiento entre el comprador y el anterior titular. Si bien no es obligatorio, se suele hacer constar igualmente en escritura pública. Lo que sirve, por ejemplo, al arrendatario para inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad. Al igual que en la compraventa, se incluye un clausulado con particularidades, tales como:

Duración: en coherencia con su cometido, se suele establece una duración prolongada en el tiempo (por ejemplo, entre 20 y 25 años en los casos de pactos empresariales), lo que asegura la rentabilidad del comprador-arrendador.

Desistimiento: la duración se suele pactar de obligado cumplimiento para el arrendatario, excluyéndose la posibilidad de resolución por su desistimiento unilateral.

Cuando se admite el desistimiento unilateral en el contrato normalmente se condiciona al hecho de que el arrendatario notifique al arrendador con una antelación mínima de 6 meses a un año al arrendador, o bien que ofrezca un arrendatario alternativo de iguales o similares características de solvencia y reputación, para subrogarse en el arrendamiento durante el plazo que reste por cumplir del mismo.

Gastos y tributos: el arrendatario se hace cargo de los gastos de comunidad, de los impuestos que gravan el inmueble (o su propiedad, como el IBI), de los seguros y de los costes de reparación y decoración.

Cesión o subarriendo: se limitan o prohíben.

Derechos de tanteo y retracto en relación con el inmueble arrendado: se deja constancia de su renuncia.

Opción de compra a favor del vendedor-arrendatario: en algunos casos se incluyen difiriendo su ejercicio a la terminación del contrato de arrendamiento.

Desahucio: el incumplimiento del vendedor-arrendatario se sanciona con la resolución contractual tal y como sucede en el régimen general de arrendamientos.

 

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