Alquiler con opción a compra; un contrato más cercano de lo que aparenta.

Sergio Japaz

ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA

Se trata de una modalidad contractual que a veces, por desconocida, se deja de lado cuando en realidad es un mecanismo eficaz para acceder a una vivienda asegurando el derecho a comprarla a futuro y por un precio fijo. Conocer de qué se trata, es del todo conveniente para quienes buscan un inmueble. 

El alquiler con opción a compra

Tal y como su nombre indica, el alquiler con opción a compra es la suma de dos contratos con idénticos sujetos intervinientes: el arrendamiento de un inmueble con la posibilidad de formalizar su compra por el arrendatario. Este documento tiene mayoritariamente el redactado de un contrato de arrendamiento (de vivienda o no) y una o varias cláusulas específicas referidas a la eventual compraventa.

En tanto relación arrendaticia estará regulada por el régimen jurídico que sea aplicable (si se destina a vivienda, será prioritariamente la LAU, si es para uso distinto de vivienda, por ejemplo, un local, lo será por lo pactado, el Código Civil y la LAU, etc.). De modo que son aplicables todos y cada uno de los derechos y obligaciones de las partes previstas en la normativa y que, seguramente, serán mas o menos familiares a los interesados.

Lo que realmente diferencia este tipo de contrato es la opción de compra del inmueble que se alquila. Según se quiera su regulación puede ser profusa o no, entrando libremente las Partes en las especificaciones que estimen oportunas. No obstante, en la práctica vienen siendo comunes los siguientes pactos:

  • Que se concede específicamente una opción de compra sobre el inmueble arrendado y por un precio determinado.
  • Que, a cambio de disfrutar de ese derecho, el arrendatario, debe pagar (o no) una cantidad denominada prima de opción.
  • Que la opción debe ejercitarse en un período concreto de tiempo; sea durante el arriendo o a la finalización de éste.
  • Que, en caso de llevarse a cabo la compraventa, se reconocería como parte del precio pactado todo o parte de lo abonado en concepto de renta, la prima de opción, etc.
  • Que, en caso de no ejercicio, el arrendatario perdería todo o parte la prima entregada.

Mas allá de estas especificaciones, suelen ser frecuentes estipulaciones por las que se permite elevar a público el contrato (por ejemplo, para su inscripción en el Registro de la Propiedad), se regula el régimen de notificaciones, se pacta la posibilidad de escriturar a nombre de un tercero, se efectúa el reparto de gastos y tributos derivados de lo pactado, se autorizan obras, se establecen penalizaciones, etcétera. Una vez mas, tantas como el interés de cada contratante exija.

En definitiva, con el alquiler con opción a compra, y partiendo de la posición de un arrendatario, con todas sus prerrogativas, se puede acceder a la compra de ese inmueble a un precio inmune a las variaciones del mercado y una vez superado una suerte de “período de prueba” del mismo por el interesado. Eso si, con el condiciónate de tener que adelantar dinero (entre el 5 y 10% viene siendo habitual) para optar a ello.

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